Les frais d’acquisition d’un appartement?

Quels sont les frais supportés par l’acquéreur au moment de la clôture (ou closing costs) lorsqu’il achète un appartement à New York  ?

Les frais de clôture (Closing costs) sont des dépenses supplémentaires qui incombent à la fois à l’acheteur et au vendeur dans une transaction d’achat/vente. À New York ils représentent 1 à 8 % du montant de la vente.

* Les frais dus par l’acheteur pour son investissement locatif comprennent les frais juridiques et les frais d’enregistrement, les taxes fédérales, les taxes de l’Etat et les taxes de la ville. Ils doivent être couverts avant ou lors de la clôture, et représentent la part la plus importante de votre premier versement. N’oubliez pas de prendre en compte ces coûts en préparant votre achat. Nous allons vous les détailler:

* Si vous achetez un appartement à New York type Condo qui vient d’être construit (on appelle cela « buying from a sponsor ») vous aurez à payer une indemnité de transfert de propriété à la ville de New York, qui représente 1 % des biens d’une valeur inférieure à 499 999 $ et 1, 425 % des biens d’une valeur supérieure à 499 999 $. Il faut également s’acquitter de l’indemnité de transfert de l’Etat de New York, qui représente 0,4 % du prix de vente. De plus, vous devrez payer les honoraires de l’avocat du vendeur qui représentent en général de 1500 à 2500 $.

* L’assurance du titre est également requise pour garantir votre droit de propriété contre les éventuelles contestations d’un tiers, et ce pour toute la durée de la propriété. Elle coûte environ 450 $ par tranche de 100 000 $ de la valeur de la propriété.

* Si votre propriété vaut plus de 1 000 000 $, vous devrez aussi vous acquitter d’une “Mansion tax” égale à 1 % de la valeur du bien.

* De nombreux immeubles imposent des frais supplémentaires : frais de candidature (« application fee » : 200 $ et plus), commission de l’agent de gestion (« managing agent fee » : 250 à 500 $), et caution d’entrée (« move-in deposit » : 500 à 1500 $).

* Vous devrez aussi engager un avocat qui passera en revue les différents documents du dossier. Cela peut vous coûter entre 2000 et 5000$ environ, suivant la complexité de la transaction, auxquels il faut ajouter les frais d’enregistrement, à partir de 500 $.

* Si vous souscrivez un prêt hypothécaire pour acheter votre appartement à New York, vous aurez besoin de plus de fonds au moment de la clôture. Les frais de dossier varient entre 0,5 et 3 % de la valeur de l’emprunt. Parmi les dépenses liées à l’hypothèque, il faut compter la recherche des privilèges : 300 à 400 $ ; les frais bancaires divers (frais de séquestres, assurance propriétaire, etc.) : 400 à 1200 $ ; l’assurance hypothécaire : 200 $ par tranche de 100 000 $ de la valeur du bien ; une taxe hypothécaire : 1,8 % du prêt hypothécaire pour les prêts inférieurs à 499 999 $ et 1,925 % du prêt hypothécaire au-delà de 499 999 $. De plus, vous devrez payer un minimum de 500 $ pour l’expertise du bien, de 30 à 100 $ pour votre rapport de crédit, et encore au moins 500 $ pour la demande de crédit. En général il faut aussi ajouter 1000 à 1500 $ pour les honoraires de l’avocat de la banque.